Home Buyers Team
22 เมษายน 2568
สำหรับคนที่กำลังสนใจอยากลงทุนซื้อคอนโดมาเพื่อปล่อยห้องให้เช่า เรื่องที่ต้องรู้ก็คือผลตอบแทนที่ได้จากค่าเช่าว่ามีสัดส่วนกำไรเท่าไรเมื่อหักลบจากต้นทุน หรือที่เรียกกันว่า Rental Yield นั่นเองค่ะ
วันนี้ Home Hug By Home Buyers มีวิธีคำนวณ Rental Yield มาแนะนำกันถึง 3 วิธีเลยค่ะ ใครเป็นมือใหม่เพิ่งเริ่มลงทุนปล่อยเช่าคอนโด มาเรียนรู้วิธีคำนวนยีลด์ไปด้วยกันนะคะ
สำหรับเรื่องของอสังหาริมทรัพย์ Rental Yield ก็คืออัตราผลตอบแทนที่ได้รับจากการปล่อยเช่าแบบคิดเป็นเปอร์เซ็น ใช้เพื่อประกอบการตัดสินใจก่อนลงทุนซื้ออสังหาฯ มาเพื่อปล่อยเช่า เพื่อดูว่าผลตอบแทนที่น่าจะได้รับคุ้มค่าหรือไม่กับการลงทุน โดยสามารถเลือกคำนวณได้ 3 วิธี ดังต่อไปนี้ค่ะ
Gross Rental Yield เป็นการคำนวณอัตราผลตอบแทนจากการให้เช่าเบื้องต้น สูตรนี้จะไม่นำต้นทุนทางการเงินและค่าใช้จ่ายเข้ามาร่วมคำนวณด้วย ใช้เพียงค่าเช่าที่คาดว่าจะได้รับตลอดทั้งปีและราคาของห้องชุดคอนโดที่ซื้อมา มีสูตรดังนี้ค่ะ
Gross Rental Yield = (ค่าเช่าที่คาดว่าจะได้รับตลอดปี ÷ ราคาอสังหาริมทรัพย์ที่ซื้อมา) x 100
ตัวอย่าง : ซื้อคอนโดมาในราคา 1,890,000 บาท ปล่อยเช่าค่าเช่าเดือนละ 15,000 บาท คาดว่าผู้เช่าจะทำสัญญาเช่าตลอดปีคือ 12 เดือน ดังนั้นค่าเช่าที่คาดว่าจะได้รับทั้งปีเท่ากับ 15,000 x 12 = 180,000 บาท สามารถคำนวณอัตราผลตอบแทนจากการให้เช่าได้ ดังนี้
Gross Rental Yield = (180,000 ÷ 1,890,000) x 100 = 9.523% ต่อปี
แต่วิธีการคำนวณแบบนี้อาจจะให้อัตราผลตอบแทนสูงเกินจริง เพราะเป็นการคาดการณ์ว่าจะมีผู้เช่าอยู่ตลอด 12 และเก็บค่าเช่าได้ตลอด แต่ความเป็นจริงแล้วผู้เช่าอาจอยู่ไม่ครบ 12 เดือนตามสัญญาก็ได้
คอนโดอาจไม่มีผู้เช่าตลอดทั้งปี ถ้าเราลดจำนวนเดือนที่มีผู้เช่าให้เลือกประมาณ 10 หรือ 11 เดือน จะทำให้เห็น Gross Rental Yield ที่ใกล้เคียงกับความเป็นจริงมากขึ้น สมมุติว่าเราประมาณค่าเช่าตลอดทั้งปีโดยนับแค่ 10 เดือน จะได้อัตราผลตอบแทนจากการให้เช่าดังนี้ค่ะ
Gross Rental Yield = (150,000 ÷ 1,890,000) x 100 = 7.936% ต่อปี
วิธีคำนวณแบบ Gross Rental Yield จะเหมาะกับกรณีที่คอนโดไม่มีค่าใช้จ่ายใดๆ และไม่ได้กู้ซื้อ เพราะไม่นำต้นทุนทางการเงินและค่าใช้จ่ายเข้ามาในการคำนวณด้วยนั่นเองค่ะ
Net Rental Yield คือการคำนวณอัตราผลตอบแทนจากการให้เช่าสุทธิ เพราะต้นทุนของการลงทุนให้เช่าคอนโดไม่ได้มีแค่ราคาที่ซื้อห้องมา แต่ยังมีค่าส่วนกลางเป็นค่าใช้จ่ายประจำด้วย ดังนั้นการคำนวณให้ได้ Net Rental Yield จึงต้องนำค่าเช่าที่คาดว่าจะได้รับตลอดปี หักลบค่าส่วนกลางตลอดทั้งปีออกก่อน เพื่อให้เห็นรายได้สุทธิของค่าเช่านั่นเองค่ะ
ค่าเช่าที่คาดว่าจะได้รับตลอดทั้งปี - ค่าส่วนกลาง 1 ปี = ค่าเช่าที่คาดว่าจะได้รับตลอดทั้งปีสุทธิ
Net Rental Yield = (ค่าเช่าที่คาดว่าจะได้รับตลอดทั้งปีสุทธิ ÷ ราคาอสังหาริมทรัพย์ที่ซื้อมา) x 100
ตัวอย่าง : ซื้อคอนโดมาในราคา 1,890,000 บาท ปล่อยเช่าค่าเช่าเดือนละ 15,000 บาท เป็นเวลา 12 เดือน แต่ประมาณการค่าเช่าไว้เพียง 10 เดือนเท่านั้น ดังนั้น Net Rental Yield คือ (15,000 x 10) = 150,000 บาท
แต่เรายังมีค่าส่วนกลางที่ต้องจ่ายให้กับนิติบุคคลคอนโดทุกเดือน เดือนละ 2,000 บาท คิดตลอดระยะเวลา 12 เดือนจึงเป็น (2,000 x 12) = 24,000 บาท
ค่าเช่าที่คาดว่าจะได้รับตลอดทั้งปีสุทธิ = 150,000 - 24,000 = 126,000 บาท
Net Rental Yield = (126,000 ÷ 1,890,000) x 100 = 6.666% ต่อปี
Net Rental Yield หรือ อัตราผลตอบแทนจากการให้เช่าสุทธิ จะเหมาะกับการซื้อคอนโดที่มีค่าใช้จ่ายส่วนกลาง แต่ไม่ได้ซื้อด้วยการกู้สินเชื่อกับธนาคาร เพราะวิธีการนี้มีการนำค่าใช้จ่ายเข้ามาคำนวณ แต่ไม่นำต้นทุนการเงินเข้ามาคำนวณด้วยค่ะ
Cash on Cash Rental Yield จะเป็นการพิจารณาเงินสดที่ไหลเข้าและไหลออก ในระยะเวลา 1 ปี เพื่อดูว่าตลอดเวลา 1 ปี มีเงินสดเหลืออยู่เท่าไรหลังหักค่าใช้จ่ายทุกอย่างแล้ว
โดย Cash on Cash Rental Yield จะนำค่าเช่าที่คาดว่าจะได้รับตลอดทั้งปีมาหักค่าใช้จ่ายรวมทั้งปีออกเหมือน Net Rental Yield แต่จะหักเงินผ่อนชำระสินเชื่อที่กู้มาซื้อคอนโดของทั้งปีออกไปด้วย
แต่ตัวหารในสมการจะไม่ได้คำนวณจากราคาคอนโดที่ซื้อมา เพราะถือเป็นการกู้มาซื้อ ผู้ลงทุนไม่ได้จ่ายเงินออกไปทั้งก้อนเท่ากับราคาของคอนโด แต่เป็นการชำระต้นทุนคงที่บางส่วนเท่านั้น
เงินจอง เงินดาวน์ รวมถึงค่าตกแต่ง ค่าเฟอร์นิเจอร์ และเครื่องใช้ไฟฟ้าที่ติดให้ภายในห้องชุด ซึ่งเป็นต้นทุนที่เราจ่ายออกไปจริงๆ จะนำมาคำนวณด้วย ตามสูตรดังนี้ค่ะ
ค่าเช่าที่คาดว่าจะได้รับตลอดทั้งปี - ค่าส่วนกลาง 1 ปี = ค่าเช่าที่คาดว่าจะได้รับตลอดทั้งปีสุทธิ
Cash on Cash Rental Yield =
{ (ค่าเช่าที่คาดว่าจะได้รับตลอดปีสุทธิ* - เงินผ่อนสินเชื่อคอนโดตลอดทั้งปี) ÷ (ต้นทุนอื่นๆ) } x 100
ตัวอย่าง : ปล่อยเช่าคอนโดในอัตรา 15,000 บาทต่อเดือน คาดว่าจะปล่อยเช่าได้ 10 เดือนในแต่ละปี จะมีค่าเช่าที่คาดว่าจะได้รับเท่ากับ (15,000 x 10) = 150,000 บาท และมีค่าใช้จ่ายส่วนกลางปีละ 24,000 บาท
เรากู้สินเชื่อมาซื้อคอนโด ต้องผ่อนทุกเดือน งวดละ 10,000 บาท รวมทั้งปีเท่ากับ (10,000 x 12) = 100,000 บาท โดยตอนที่ซื้อมีค่าจอง 5,000 บาท ค่าดาวน์ 100,000 บาท ค่าตกแต่ง ค่าเฟอร์นิเจอร์ และเครื่องใช้ไฟฟ้า อีก 80,000 บาท สามารถคำนวณหา Cash on Cash Rental Yield ได้ดังนี้
ค่าเช่าที่คาดว่าจะได้รับตลอดปีสุทธิ = 150,000 - 24,000 = 126,000 บาท
Cash on Cash Rental Yield =
{ (126,000 - 100,000) ÷ (5,000 + 100,000 + 80,000) } x 100 = 14.054%
Cash on Cash Rental Yield หรือ อัตราผลตอบแทนจากการให้เช่าจากเงินสดในรอบปี เป็นวิธีที่เหมาะกับการซื้อคอนโดโดยการกู้สินเชื่อกับธนาคาร สำหรับคอนโดที่มีค่าส่วนกลาง และมีค่าใช้จ่ายในส่วนของการตกแต่งห้องให้พร้อมเข้าอยู่ ถือเป็นวิธีที่ใช้คำนวณผลตอบแทนจากการให้เช่าได้ค่อนข้างใกล้เคียงกับความเป็นจริงค่ะ
วิธีคำนวน Rental Yield จะช่วยให้เราประเมินค่าเช่าและความคุ้มค่าก่อนตัดสินใจลงทุนซื้อคอนโดได้เป็นอย่างดีเลยค่ะ และสำหรับเพื่อนๆ คนไหนที่มีห้องชุดพร้อมอยู่ต้องการปล่อยเช่า ก็เข้ามาลงประกาศหาผู้เช่าผ่านแพลตฟอร์ม www.homehug.in.th ของเรากันได้เลยนะคะ ใช้งานก็ง่าย ได้โอกาสเข้าถึงกลุ่มเป้าหมายเพิ่มขึ้นด้วยค่า